Jiangdong's Blog

房地产泡沫（http://house.focus.cn/ztdir/paomuo/index.php）
 
房地产泡沫；房价收入比；商品房空置率；投机
一、关于房地产泡沫的理论解释
1.房地产泡沫作何解释
（1）按照经济学的基本理论，资产的价格取决于资产的收益。当资产的价格异常膨胀，严重背离其真实价值时，这种实在价值，不应该是理论上的社会必要劳动时间，也不应该是一个长期的趋势，而应该是当前这个阶段上房地产所能够带来的市场收益，泡沫就产生了。（http://house.focus.cn/newshtml/72686.html）。
（2）经济学上得泡沫是指人们把某种商品或公司得价值抬高到令人发狂得地步，直到产生恐慌，人们匆匆抛售，从而使价格暴跌得现象。《新帕尔格雷夫经济学辞典》中也将泡沫定义为一种资产或一系列资产得价格在一个连续过程中得急剧上涨，初始的价格上涨会使人们产生价格进一步上涨得预期，从而吸引新的买者，这些人一般是以买卖资产牟利得投机者，对资产得使用和盈利能力不感兴趣，随着价格得上涨，常常使预期得逆转和价格的暴跌，由此导致金融危机。房地产泡沫是指由房地产投机所引起得房地产价格脱离市场基础持续上涨。因为建筑物系劳动产品，其价格相对较稳定、较易判别，所以房地产泡沫实质上是指地价泡沫

2.房地产泡沫的成因
从房地产泡沫定义中不难看出，过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的直接原因。还有一些原因导致了房地产泡沫的产生。
（1）地价飞涨：土地资源是希缺和有限的，随着经济的发展，城市化进程步伐的加快，扩大了有限供给和需求不断增加之间的矛盾。
（2）消费者的预期：房地产价格的上升，导致消费者对房价继续增加的预期，需求量增加，而房地产持有者惜售，供给量减少，从而刺激价格上升。
（3）信息不对称：市场的两大主体，开发商和最终消费者所获取的信息是不对称的，导致消费者不能对现有房地产的作出合理的估价，人们容易作出对未来收益过高估计的判断，使得房地产价格严重脱离其实际价值，产生泡沫。
（4）政策因素：我国住房制度改革、土地改革，以及国家出台政策鼓励购房按揭、放宽银行信贷、建设经济适用房等政策都直接推动了我国房地产市场的高速增长。
（5）房地产投资的过度增长：城市化过程中，对房地产大量需求使众多的投资者纷纷涌入市场，投资出现过度增长现象，地产泡沫不断堆积。
（6）银行信贷的非理性扩张：房地产开发规模的不断扩大，开发商得主要资金来源是银行贷款。由于房地产的高回报，导致银行在发放贷款过程中违反相关规定，向开方商发放大量贷款。
（7）结构性矛盾：经济适用房、豪华住宅、高档写字楼的开发比例不协调。

3.判断房地产泡沫的标准
现实价格超过有价值部分就是泡沫成分。现在，商品房空置率、实际价格和理论价格比、房价收入比等指标成为国际上常用的判断标准。方法一般有一下几种：
（1）收益还原法：将资产未来预期收益的现值与现实价格比较。关建在于折现率的制定。
（2）市场修正法：以反映市场供求差异的商品房空置率为计量基础，综合考虑房地产业现状、市场交易状况对数据进行修正。商品房空置率＝当前商品房空置总量/前3年商品房累计竣工总量

二、媒体关于中国房地产泡沫的争论

媒体关于中国房地产泡沫的争论一直未曾休止：
《大城市房价直追美国 官学商激辩“地产泡沫”》http://house.focus.cn/newshtml/80205.html”

(一)提出“泡沫论”
1.摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇：中国房地产临近爆炸边缘（http://house.focus.cn/newshtml/74313.html）
2.房地产业要挟中国经济—专家易宪容解读房产经济
（http://house.focus.cn/newshtml/70815.html）
3.大摩学者称中国经济面临调整 地产泡沫将破裂
(http://house.focus.cn/newshtml/78348.html)
(二)反对“泡沫论”
1.“胡说八道。”华远集团董事长任志强昨日直截了当地评价最新的“房地产泡沫说”。任志强的观点代表了诸多房地产开发商的共识。对空置率，国内业界的辩解是，国内外对空置率的统计口径不同，不能简单对比。
2.

《地产泡沫、加息与顶级投行预言 让泡沫见鬼去吧》(http://house.focus.cn/newshtml/80162.html)
………中国究竟有没有地产泡沫，见仁见智，乱成一团的主要原因是参照标准问题。平头老百姓多是“一辈子辛苦连个房子都买不到”，他们不懂什么是“地产泡沫”；专家学者懂泡沫，依据是中国的房价与居民收入之比远高于国际标准，还有就是空置率国际比较；但官员更懂得“泡沫”意味着什么，所以绝不承认有泡沫，一说中国国情不同，一招胜百招，正所谓“国情是个筐，什么都能往里装”，二说统计数据各有不同，你有你的空置率，我有我的空置率，三说即使有泡沫也是局部泡沫，不能加之于全部；房地产开发商最乐观，认为中国房地产是处于快速发展阶段，根本没有泡沫的影子，这个最不可信，因为承认了泡沫，不仅意味着楼市即使不崩盘，也会促使购买者回归理性，而且有可能导致信贷紧缩，这种自己釜底抽薪的事情是没有人干的，除非他傻了。

三、现实情况
1.房价严重脱离老百姓实际购买力（http://gz.focus.cn/newshtml/77358.html）
    …………现在，我国有些城市的房价收入比已经超过12：1，这是个什么概念呢？这就是说，如果一个城市的人均年可支配收入为1.2万元，按一家3口人计，户均可支配收入为3.6万元，则该城市每套住房的平均销售价格约为44万元。这样的一套房子，一般人家如果想买，不吃不喝也得10多年。如果以按揭贷款20年的方式购买此房，则首付20%要8.8万元，按目前通行的年利率5.04%，则月供约2331元。那么，该三口之家，日常每月生活费还剩3000－2331＝669元，人均669÷3＝223元。现在，小孩子感冒一次又得要多少钱？在一个大都市，这样的日常生活开支是不是比低保家庭还低保了？
    显然，对于该市一个平均收入水平的家庭来说，20年按揭贷款的方式已经是不可能购得该市平均水平（平均销售价格）的房子了，那么，在这种情况下，他们如想购房，就只能是选择更加透支未来的方式，即延长银行按揭贷款的期限了。

1.在某一类文件中查找信息
示例：搜索几个资产负债表的Office文档。
搜索：“资产负债表 filetype:doc OR filetype:xls OR filetype:ppt”
2.搜索的关键字包含在URL链接中
示例：查找MIDI曲“沧海一声笑”。
搜索：“inurl:midi “沧海一声笑””
结果：已搜索有关inurl:midi "沧海一声笑"的中文(简体)网页。
3.搜索的关键字包含在网页标题中
示例：查找日本明星藤原纪香的照片集。
搜索：“intitle:藤原纪香 "写真集"”
结果：已搜索有关intitle:藤原纪香 "写真集"的中文(简体)网页。
4.搜索所有链接到某个URL地址的网页
示例：搜索所有含指向华军软件园“www.newhua.com”链接的网页。
搜索：“link:www.newhua.com”
结果：搜索有链接到www.newhua.com的网页
5.图像搜索
Google图像搜索目前支持的语法包括基本的搜索语法如“ ”、“-”、“OR”、“site”和 “filetype:”。其中“filetype:”的后缀只能是几种限定的图片类似，如JPG，GIF等。

示例：查找新浪网上本拉登的图片
搜索：“拉登 OR 拉丹 site:sina.com.cn”
结果：搜索有关 拉登 OR 拉丹 site:sina.com.cn 的图片。
6.目录检索
如果不想搜索广泛的网页，而是想寻找某些专题网站，可以访问Google的分类目录“http://directory.Google.com/”，中文目录是“http://directory.Google.com/Top/World/Chinese_Simplified/”。
7.新闻组搜索
新闻组有详尽的分类主题，某些主题还有专人管理和编辑，具有大量的有价值信息。由于新闻组包含的信息实在是海量，因此不利用工具进行检索是不大可能的。DEJA一直是新闻组搜索引擎中的佼佼者。2001年2月份，Google将DEJA收购并提供了所有DEJA的功能。现在，除了搜索之外，Google还支持新闻组的WEB方式浏览和张贴功能。

进入Google新闻组“http://groups.Google.com/”，你有两种信息查找方式。一种是一层层的点击进入特定主题讨论组，另一种则是直接搜索。现在，我们进行一个最简单的搜索试验，查找一下新闻组中关于山顶洞人的讨论信息
8.搜索结果至少包含多个关键字中的任意一个
示例：搜索如下网页，要求必须含有“搜索引擎”和“历史”，没有“文化”，可以含有以下关键字中人任何一个或者多个：“Archie”、“蜘蛛”、“Lycos”、“Yahoo”。
搜索：“搜索引擎 历史 archie OR 蜘蛛 OR lycos OR yahoo -文化”
结果：已搜索有关搜索引擎 历史 archie OR 蜘蛛 OR lycos OR yahoo -文化的中文(简体)网页。
9.搜索引擎忽略的字符以及强制搜索
Google对一些网路上出现频率极高的英文单词，如“i”、“com”、“www”等，以及一些符号如“*”、“.”等，作忽略处理。
搜索“www的历史 internet”，但搜索引擎把“www”和“的”都省略了。于是上述搜索只搜索了“历史”和“internet”。这显然不符合要求。这里我顺便说一点搜索引擎分词的知识。当我们在搜索“www的历史”的时候，搜索引擎实际上把这个短语分成三部分，“www”、“的”和“历史”分别来检索，这就是搜索引擎的分词。所以尽管你输入了连续的“www的历史”，但搜索引擎还是把这个短语当成三个关键字分别检索。

如果要对忽略的关键字进行强制搜索，则需要在该关键字前加上明文的“+”号。
搜索：“+www +的历史 internet”
结果：已搜索有关+www +的历史 internet的中文(简体)网页

A.
安居工程 Housing Project for low-income families
按成本要素计算的国民经济总值 GNP at factor cost
按揭贷款 mortgage loan
按劳分配 distribution according to one's performance
暗亏 hidden loss
奥姆真理教 Japanese Aum Doomsday Cult
B.
巴黎证券交易所 Paris Bourse
把握大局 grasp the overall situation
白色行情表 white sheet
白手起家 starting from scratch
摆架子 put on airs
拜年 pay New Year call
搬迁户 relocated families
半拉子工程 uncompleted project
棒球运动记者 scribe
包干到户 work contracted to households
包工包料 contract for labor and materials
保持国民经济发展的良好势头 maintain a good momentum of growth in the
national economy
保持国有股 keep the State-held shares
保健食品 health-care food
保税区 the low-tax, tariff-free zone; bonded area
保证重点支出 ensure funding for priority areas
保值储蓄 inflation-proof bank savings
北欧投资银行 Nordic Investment Bank
本本主义 bookishness
《本草纲目》 Compendium of Materia Medica
本垒打 circuit clout, four-master, round trip
本命年 one's year of birth considered in relation to the 12 Terrestrial
Branches
奔小康 strive for a relatively comfortable life
蹦击 bungee, bungee jumping
逼上梁山 be driven to drastic alternatives
闭门羹 given cold-shoulder
边际报酬 marginal return
边缘科学 boundary science
标书 bidding documents
表演赛 demonstration match
剥夺冠军 strip the gold medal of somebody
补缺选举 by-election
布达拉宫 Potala Palace
不败记录 clean record, spotless record
不承诺放弃使用武器 not undertake to renounce the use of force
不打不成交 No discord, no concord.
《不见不散》 Be there or be square
.不良贷款 non-performing loan
不夜城 sleepless city, ever-bright city
不正之风 bad (harmful) practice; unhealthy tendency
步行天桥 foot bridge
C.
擦边球 edge ball, touch ball
擦网球 net ball
采取高姿态 show magnanimity
菜篮子工程 shopping basket program
参政、议政 participate in the management of State affairs
层层转包和违法分保 multi-level contracting and illegal sub-contracting
差额投票 differentail voting
差额选举 competitive election
茶道 sado
拆东墙补西墙 rob Peter to pay Paul
禅 dhyana
产粮大省 granary province
产品结构 product mix
产权明晰、权责明确、政企分开、科学管理 clearly established ownership, well
defined power and responsibility, separation of enterprise from
administration, and scientific management
产权制度、产权关系 property relations; property order
产销直接挂钩 directly link production with marketing
长二捆 LM-2E长期共存、互相监督、肝胆相照、荣辱与共 long-term coexistence,
mutual supervision, sincere treatment with each other and the sharing of
weal or woe
畅通工程 "Smooth Traffic Project"
唱高调 mouth high-sounding words
超高速巨型计算机 giant ultra-high-speed computer
超前消费 overconsuming, excessive consumption
城市规划 city's landscaping plan
城乡信用社 credit corroborative in both urban and rural areas
吃大锅饭 egalitarian practice of "everybody eating from the same big pot"
抽杀成功 hit through
筹备委员会 preparatory committee
出风头 show off;in the limelight
出口创汇能力 capacity to earn foreign exchange through exports
出口退税制度 the system of refunding taxes on exported goods
出口转内销 domestic sales of commodities orginally produced for exports
出家 pravrajana; cloister
创建卫生城市：build a nationally advanced clean city
春蕾计划 Spring Buds Program
《春秋》 Spring and Autumn Annals
从粗放经济转变为集约经济 shift from extensive economy to intensive economy
促进全球经济一体化 foster integration with the global economy
存款保证金 guaranty money for deposits
D.
"达标"活动 "target hitting" activities
打白条 issue IOU
打黑 crack down on speculation and profiteering
打破僵局 break the deadlock
打顺手 find one's touch, get into gear, settle into a groove
大包干 all-round responsibility system
大轰动 blockbuster
大力扣杀 hammer
大路货 staple goods
大满贯 grand slam
大款 tycoon
大排挡 sidewalk snack booth
大事化小，小事化了 try first to make their mistake sound less serious and
then to reduce it to nothing at all
大胜 white wash
大腕 top notch
大要案 major and serious criminal cases
大专生 junior college student
大专文凭 associate degree
大藏经 Tripitaka
带薪分流 assign redundant civil servants to other jobs while allowing them
to retain their original rank and benefits
待岗 await job assignment, post-waiting
待业 job-waiting
单循环制 single round-robin system
盗用公款 embezzlement
单刀赴会 start a solo run
倒计时 countdowm
倒爷 profiteer
等外品 off-grade goods, rejects
第二产业 secondary industry
第一发球权 first inning
第一发球员 first server
第一双打 first pair
地方保护主义 regional protectionism
地方财政包干制 system whereby local authorities take full responsibility for
their finances
地区差异 regional disparity
点子公司 consultancy company
电话号码升位 upgrade telephone number
电话会议 teleconference
电视直销 TV home shopping
吊球 drop shot
吊销执照 revoke license
定向培训 training for specific posts
豆腐渣"工程 jerry-built project
独立核算工业企业 independent accounting unit(enterprise)
"渡假外交" holiday-making diplomacy
短期债务 floating debt
对外招商 attract foreign investment
队长袖标(足球） skipper's armband
多党合作制 multi-party co-operation in exercising State power
多任务小卫星 small multi-mission satellite
(SMMS)夺冠 take the crown
E.
恶性通货膨胀 hyperinflation
二板市场(创业板市场） second board on the country's stock market
二流选手 scrub, second-raterF.
发展不平衡 disparate development
法治国家 a country under the rule of law
法制国家 a state with an adequate legal system
翻两番 quadruple
反败为胜 bring about a complete turnabout, pull out of the fire
防洪工程 flood-prevention project
放高球 lob飞
行药检 spot check
费改税 transform administrative fees into taxes
分流 reposition of redundant personnel
分期付款 installment payment
（产品）分销 subunderwriting, distribution
锋利扣杀 razor-sharp smash
封闭式基金 close-ended fund
封杀出局 force out
“封圣” canonization of "Saints
"福利彩票 welfare lotteries
福利分房 welfare-oriented public housing distribution system
扶贫 poverty alleviation
覆盖率 coverage rate
复式住宅 compound apartment

1.改变图像模式
实例：打开图像，选择菜单“图像>模式>灰度。”
特点：这是非常简单的一种方法，通过改变图像的模式产生黑白效果。使用这种转换方法会对图像对比度产生影响，损失图像细节，转换后图像层次感受损。

2.去色
实例：打开图像，选择菜单“图像>调整>去色”
特点：同样是个快捷简单的方法。使用这种方法转换的黑白图片，对比度损失，图像如同被压平一样，产生扁平失真

3.色相/饱和度调整图层
实例：1)打开处理图片，选择菜单“图层>新的调整图层>色相/饱和度”，确定。然后将该调整图层的混合模式由“正常”改为“颜色”。
2)再新增一个“色相/饱和度调整图层”，这次将饱和度改为-100。确定。
3)关键一步在这里。双击第一个“色相/饱和度调整图层”，在弹出的对话框中，调节色相的值即可改变图像的对比度。如果不够满意还可以同时再调节其他选项。
4)将第一个“色相/饱和度调整图层”拖到图层面板下方的“创建新的图层”按钮上，复制一个调整图层。将复制的调整图层模式由“颜色”改为“叠加”，再将图层不透明度调低些。

4.通道混合器调整图层
1)打开处理图片，选择菜单“图层>新的调整图层>通道混合器”。在弹出通道混合器对话框中，选中“单色”。现在调节“源通道”中各种颜色的值即可。值得注意的是，调节过程中，尽量保持各通道的值之总和为100，使图片不产生失真。

KEY WORDS:中部塌陷
——在12月5日闭幕的中央经济工作会议上，“中部崛起”的提法，首次出现在次年经济工作的六项任务当中，目的是对中部塌陷的现象进行宏观调控。所谓“中部塌陷”是指中部发展速度落后于西部、发展水平落后于东部的现象。
——导致“中部塌陷”的原因？
1.武汉市市长李宪生提交了一份主题为“遏止‘中部塌陷’武汉应该有所作为”的报告，他提出“政策边缘化地区论”，而这个论点直接指向“国家实施非均衡发展战略”。他说，上个世纪70年代末中央重点发展珠江三角洲，80年代末倾力打造长江三角洲，90年代中重点建设京津唐及渤海三角地带，90年代末实施西部大开发，2003年又提出了振兴东北，“所有的政策措施似乎都与武汉有关，也似乎都与武汉擦肩而过，武汉成为政策边缘化城市”。
2.国务院发展研究中心的相关专家认为，导致“中部塌陷”，政策上的边缘化其实只是因素之一，究其根本，是中部缺少“大都市圈”或者说“中心城市经济带”的带动。上世纪90年代后期，东部大都市圈快速发展，中心城市强大辐射作用为地区经济快速发展提供了一个高速引擎，创造了一个整合全区域资源、快速提高竞争力的平台。而中部地区不仅缺乏具有强大辐射能力的大都市，而且缺乏构成都市圈必须的中小城市群落。

中国超越日本成为第二大国？
1.世界银行发展报告称,中国已是世界第二经济大国。
   对中国实力更为乐观的估计则是，中国现在就已经是世界第二大经济体了。日本国内有一些人就以中国发展载人航天科技为由，要求政府取消对华援助。一些国人受西方媒体的误导，也开始飘飘然陶醉于其中，认为当今之世除了美国，就是我们中国了，更有自大者甚至附和西方某些媒体，已经开始讨论起“中国什么时候超过美国”的话题了.
   一些不追逐时尚、头脑清醒的学者和战略家警告说，在实现中华民族伟大复兴的征程中，面临着诸如金融改革问题、“三农问题”、就业问题、贫富分化问题、经济增长方式转型问题、台湾问题、全球化问题、环境保护问题、资源问题，以及艾滋病和公共卫生等方面的问题。其中，有些是老问题，也有不少是近10年才冒出来的新情况。随着经济全球化进程的深化，这些新老问题有可能同时迸发，使得中国的改革事业进入一个转折关头。如果这些问题得到顺利解决，中国的实力将继续上升，中国将延续改革开放以来的繁荣局面；反之，国家发展停滞不前，中国有可能重蹈20世纪80年代拉美国家之覆辙，在经历一段长时间的高速增长期之后重回原地，国家无法跨入一个更高、更发达的境界。

2.吹捧声后有文章 冷静对待别上当
   所谓的“第二大经济实体论”本来面目只不过是“中国威胁论”、“中国饿虎论”换汤不换药的又一个翻版而已，代替“狼来了”的又一次惊呼。
   勿庸讳言，中国经济确实正处于高速发展的时期，但有诸多的事实能够证明中国的经济实力远远不够坐上第二把交椅。在诸多的贸易谈判中，西方国家每每不再以发展中国家看待中国，提高谈判门槛，为中国经济的发展设置种种障碍。可以预见，在不久的将来，此类事情将会越来越多。
   由此可见，提出所谓“第二大经济实体论”的真实目的是阻止中国的崛起，扼杀中国的经济发展。同时，这种论调也使我们再次更加清醒地认识到：美国扼制的目标正是中国，而且正在付诸行动。中国经济的发展，有更长的路要走。在此过程中，需要更加理性的头脑和对自身准确的认知，“第二大经济实体论”的论调当休矣。

KEY WORDS：顾客价值（customer value）AND顾客价值管理
    顾客价值：Kotler从顾客让渡价值和顾客满意角度来阐述顾客价值的。所谓顾客让渡价值是指顾客总价值与总顾客成本之差，总顾客价值包括产品价值、服务价值、人员价值和形象价值等。顾客总成本包括货币成本、时间成本、精神成本和体力成本。
   “对顾客价值管理至今还没有形成一致的认识”。字面上的含义是对顾客价值进行的管理。各个学者给出的解释大多包含这样的含义：以顾客价值创造为核心，通过一套系统化的方法来管理顾客价值，提高顾客忠诚度，最终实现企业价值最大化的过程。这种系统的方法将业务标准、改进项目、组织结构、服务流程等与顾客价值联系起来，为顾客创造更大的价值。
    如何体现“以顾客创造为核心”？通过以下几个方面来体现：（1）核心产品（2）服务或系统支持（减少顾客的非货币成本，如信息获得的便利）（3）运作技术的表现（减少或消除服务延迟、填单错误等……）（4）与组织的互动（企业与顾客的接触方式）（5）情感因素（是否受到礼遇和尊重）